Réussir ses optimisations fiscales
La méthode ultime pour optimiser tes impôts immobiliers
La méthode la plus complète et la plus efficace pour :
- connaître la fiscalité avant de te lancer
- choisir le meilleur régime fiscal
- comment payer moins d'impôts
- toutes les solutions et statuts pour optimiser ta fiscalité
Pour augmenter ton parc immobilier, tu dois optimiser tes impôts
En immobilier, l'impôt est souvent la charge la plus lourde. Avec un parc de 272 garages, je sais de quoi je parle.
Sans faire de politique, payer des impôts n'est pas inutile. Cela permet de financer un système de santé et un modèle social parmi les plus hauts de gamme de la planète.
Nos impôts permettent de répartir les richesses et de financer les services publics. C'est parfois difficile à entendre, surtout quand on n'en profite pas directement (école gratuite, transport en commun peu cher, pas de soucis de santé...).
Connaître la fiscalité avant de se lancer
Lorsque j'ai acheté mes quatre premiers garages à St Etienne, j'avais oublié de calculer les impôts que j'allais payer.
J'avais pensé à la taxe foncière, mais pas à l'impôt sur le revenu ni à la CSG CRDS. C'est ainsi quand on débute dans l'immobilier, il y a beaucoup de règles à apprendre pour jouer.
La fiscalité française n'est pas une mince affaire. Elle est complexe, elle change tous les ans.
Avant d'investir, je conseille toujours de chiffrer les impôts à payer. Je connais plusieurs investisseurs qui ont vendu un bien immobilier faute de pouvoir payer leurs impôts.
Tu ne sauterais pas d'un avion en vol sans parachute et sans connaissance de la chute libre, alors pourquoi investir dans l'immobilier sans connaître la fiscalité qui t'attend.
La pérennité de ton avenir et de ton immobilier en dépend.
Nos investissements n'aiment pas les impôts
L'un des graals en immobilier, c'est l'autofinancement. Autofinancer un bien immobilier, c'est quand les loyers paient les charges, les impôts et l'emprunt. Si tu investis en autofinancement, alors les banques vont t'adorer.
Il y a moins de risque pour une banque de prêter si les loyers servent à payer toutes les dépenses. Moins les banques prennent de risque et plus elles te prêtent. Plus elles te prêtent et plus ton parc immobilier grossit et plus tu t'enrichis.
Pour autofinancer, tu dois optimiser les impôts car c'est souvent la plus grosse dépense. Tu as le choix entre plusieurs systèmes de calcul et il faut choisir le plus avantageux.
Encore faut-il savoir ce qui existe, comprendre le fonctionnement et l'utiliser dans les situations intéressantes.
Si tu gagnes de l'argent, tu paies des impôts
Il ne faut pas investir si tu n'aimes pas payer des impôts. Il n'y a que les personnes qui ne gagnent pas ou peu d'argent qui ne paient pas d'impôts. La logique de la fiscalité est simple : on ne taxe pas les pertes, on taxe les gains.
En immobilier, une grande majorité d'investissement produisent de l'argent. Il faut donc s'attendre à être taxé. En moyenne, sur mes 272 garages, je constate que 50 % à 70 % des loyers partent en impôts divers.
Face à ce constat, j'ai pris des mesures pour en payer le moins possible. J'ai optimisé avec toutes les solutions et les statuts légaux à ma disposition. Je gagne au minimum 10 000 € d'impôt tous les ans et ce n'est pas fini.
Comment réussir ses optimisations fiscales ?
Cette formation est divisée en 4 modules :
- Optimiser l'impôt sur le revenu
- Optimiser l'impôt sur les sociétés
- Optimiser les taxes locales, la TVA et l'IFI
- Optimiser à l'achat et à la vente
J'ai compté 31 optimisations fiscales possibles dans la méthode. Si tu en utilises une seule, la méthode est immédiatement remboursée. Toutes les autres optimisations sont tout bénéfice pour toi !
31 optimisations pour économiser partout où c'est possible
Module 1 : Optimiser l'impôt sur le revenu
- Le fonctionnement de la fiscalité française avec le Revenu Brut Global et un zoom sur les revenus fonciers
- Calculer son quotient familial et en déduire sa Tranche Marginale d'Imposition
- Existe-t-il une notion de location meublée/aménagée ou micro entreprise avec les garages (en cas de boxe pour stockage par exemple) ?
- Calculer la taxation sur tes revenus fonciers
- Les différences entre le régime microfoncier et le régime réel
- Comprendre les gains fiscaux lorsqu'une charge est déductible
- Le boxage est-il déductible des impôts au régime réel ?
- Exemple de calculs pour choisir du meilleur régime
- Listes de charges déductibles au régime réel avec explications pour faire tes recherches dans le BOFIP
- Principes, fonctionnement et imputation des déficits fonciers
Module 2 : Optimiser l'impôt sur les sociétés
- Comprendre les intérêts et inconvénients de créer une société pour acheter et gérer de l'immobilier
- Comment rentabiliser la création d'une société ?
- Le cas des sociétés fiscalement transparentes
- Les sociétés avec option pour l'impôt sur les sociétés
- Les taxes supplémentaires à l'IS
- Listing des charges déductibles à l'IS
- Qu'est-ce que l'amortissement ? En quoi est-ce primordial dans ton choix de fiscalité ?
- Comment se calcule le bénéfice ou la perte ? Quels sont les impôts à payer sur les bénéfices ?
- Comment sortir le cash de la société ? Est-ce taxé ? Quand et comment ?
- Calculer l'imposition sur les plus-values immobilières
- Créer le cashflow le plus important possible
- Le statut fiscal le plus adapté si l'on veut devenir rentier
- Les trois montages courants des sociétés holding
- Fonctionnement d'une holding, avantages et inconvénients
- Les gains fiscaux procurés par les holdings
Module 3 : Optimiser les taxes locales, la TVA et l'IFI
- Comment fonctionne la taxe foncière ?
- Peut-on la déduire des revenus tout ou partie ? Ce que dit la loi
- Peut-elle être refacturée aux locataires ?
- Qu'est-ce que la taxe d'habitation ?
- Quel est l'impact de la dernière réforme en la matière ?
- Qui en est exonéré ?
- Comment faire si tu as reçu un avis erroné ?
- Dans quel cas dois-tu t'acquitter de la Taxe sur la Valeur Ajoutée ?
- Comment éviter de la payer sans tomber dans l'abus de droit ?
- Qui est assujetti à l'Impôt sur la Fortune Immobilière ?
- Comment calculer l'IFI ?
- Comment profiter du bouclier fiscal ?
Module 4 : Optimiser à l'achat et à la vente
- Que sont les droits de mutations ?
- Dans quels cas sont-ils dus ?
- Peut-on les réduire ? Si oui, comment ?
- Comment négocier les frais de notaire ?
- Faut-il signer un compromis de vente ou économiser son coût ?
- Profiter des six possibilités d'éxonération de l'impôt sur les plus-value
- Les méthodes pour réduire la base taxable d'imposition
- Attention à la requalification des marchands de biens
- La stratégie fiscale des gros patrimoines
- La plus-value dans les sociétés IS
En résumé, cette formation va te faire économiser des impôts grâce à :
- 31 astuces pour réduire les impôts sur la location immobilière
- Toutes les connaissances sur les optimisations fiscales possibles à l'IR et l'IS (hors LMNP et LMP)
- Choisir entre le micro-foncier, le réel et la SCI à l'IS
- Les optimisations fiscales spécifiques aux garages et parkings
- La liste exhaustive des charges déductibles et les précisions intéressantes lorsque l’on déclare aux frais réels.
- La création d'une société pour doper le cash-flow et le rendement
- Les critères pour utiliser une holding
- Passer en charge toutes les dépenses légalement possible pour réduire tes impôts
- Contrôler le travail d'un expert comptable ou d'un avocat fiscaliste
La méthode ultime pour optimiser ses impôts immobiliers
La méthode la plus complète et la plus efficace pour :
- connaître la fiscalité avant de te lancer
- choisir le meilleur régime fiscal
- comment payer moins d'impôts
- toutes les solutions et statuts pour optimiser
- Satisfait ou remboursé pendant 30 jours ou fin du module 1
Je t'aide à investir dans des parkings rentables
